Si estás pensando en comprar una vivienda, ya sea para su vida diaria o para inversión, es aconsejable consultar a un Abogado especialista en este tipo de transacciones para protegerte de cualquier imprevisto.

Nuestros abogados te asesorarán sobre todos los pasos que hay que seguir para realizar con éxito y con la máxima seguridad jurídica una operación de compraventa. Antes de firmar cualquier contrato o de entregar dinero para la compra de una vivienda, debes informarte con un abogado que te guiará y acompañará en toda la operación.

Importancia del Abogado en el proceso de compraventa:

Dada la inversión que representa la compra de una propiedad, no se debe correr el menor riesgo de incurrir en algún error y por ello la intervención del Abogado es especialmente aconsejable.

Trámites previos a la formalización del contrato de compraventa:

1.- Negociaciones para la compra de la vivienda: El abogado puede realizar en tu nombre las negociaciones con la agencia intermediaria o directamente con el vendedor o comprador de la vivienda sobre el precio de venta, la forma de pago, la fecha de formalización de escritura de propiedad, pago de impuestos, entre otras cuestiones.

2.- Comprobación en el Registro de la Propiedad: Este punto es imprescindible en las transacciones de compraventa de cualquier propiedad.

Aquí se debe solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad para verificar que la vivienda se encuentra libre de cargas. Esto significa que antes de iniciar la operación de compraventa, hay que verificar que la vivienda no tenga embargos judiciales, como por ejemplo ejecuciones hipotecarias, o comprobar que no haya un usufructo sobre la vivienda, o que la persona que consta en el Registro sea realmente la que firmará el contrato.

En la nota simple se describirá la vivienda, quién es el propietario de la misma, y las cargas que puedan existir.

Hay que asegurarse también que la vivienda no esté arrendada porque la ley protege en algunos supuestos el derecho de adquisición preferente del arrendatario.

3.- Verificar que el vendedor está al corriente de los pagos relacionados con la vivienda:

A parte de verificar que el propietario está al corriente de los pagos de hipoteca para evitar posibles embargos o que no existan arrendatarios en la vivienda, existen otras cuestiones que un Abogado revisará para evitar imprevistos.

Es importante comprobar que el propietario esté al corriente de las cuotas de la comunidad. Aquí, se suele exigir al vendedor que aporte en el momento de la firma de compraventa un certificado emitido por el secretario de la comunidad en la que verifique que el vendedor está al corriente de los pagos.

Asimismo, se deberá comprobar que el vendedor está al corriente de pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o de cualquier otra tasa municipal, como por ejemplo la tasa de basuras.

4.- Certificado de eficiencia energética: El Abogado solicitará al vendedor el certificado de eficiencia energética que será entregado al comprador.

5.- Cédula de habitabilidad vigente: El Abogado solicitará al vendedor la cédula de habitabilidad que será entregado al comprador. La célula de habitabilidad es un documento que certifica  que la vivienda es habitable, es decir, que reúne los requisitos mínimos para su uso como vivienda.

6.- Paga y señal: en la mayoría de transacciones las partes generalmente celebran un contrato de paga y señal, llamado “contrato de arras”.

Este tipo de contrato se formaliza para asegurar la operación. Con este contrato el vendedor se compromete a no vender el inmueble a una tercera persona y el comprador se asegura la compra, todo ello, a cambio de una entrega de dinero en concepto de señal.

Si la firma no llega a efectuarse porque el vendedor se retrae en su decisión o porque quiere venderlo a otro ofertante por un precio superior, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad entregada en concepto de paga y señal. Si por el contrario es el comprador el que no quiere comprar el inmueble, éste perderá la paga y señal entregada al vendedor.

7.- Formalización contrato de compra venta:   La compra de la vivienda se formalizará cuando la Escritura de Compraventa se firma por parte del comprador y de vendedor en presencia de un Notario.  La escritura de compraventa es un documento público otorgado ante Notario.

Sin embargo, un contrato de compraventa de una vivienda puede hacerse bien, en documento privado o en documento público  autorizado por Notario, teniendo el comprador el derecho de exigir la forma pública.

En cualquier caso, es mucho más aconsejable formalizar la compraventa en escritura pública ante Notario, y que se inscriba en el Registro de la Propiedad ya que proporciona una mayor seguridad jurídica al comprador de la vivienda y le previene de posibles conflictos.

Asimismo, le brinda de una mayor seguridad jurídica ya que el Notario verificará que todas las formalidades legales del contrato se hayan cumplido.

8.- Gastos de la compraventa: Los gastos de este tipo de transacciones son los siguientes:

. El impuesto de Plusvalía Municipal

. Escritura pública en Notaría

. Inscripción en el Registro de la Propiedad.

. Otros impuestos; dependerá si la vivienda es de segunda mano o de obra nueva.

Como norma, la ley establece (salvo pacto en contrario) que la parte vendedora pagará la plusvalía y la mayor parte de la escritura (matriz u original) y la parte compradora abonará la otra parte de la escritura (las copias), los gastos de inscripción en el Registro y los impuestos.

¿Cuándo y cómo se debe realizar el pago de la compraventa?

Por el contrato de compraventa uno de los contratante se obliga a entregar el bien y el otro se obliga al pago de un precio cierto.

Antes de firmar cualquier contrato o de entregar dinero para la compra de la vivienda, se debe haber realizado todas las comprobaciones anteriormente reseñadas.

Existen varias modalidades de pago:

1.- El pago en concepto de paga y señal o contrato de arras.  El comprador entregará una cantidad en concepto de paga y señal al vendedor para asegurar la operación.

2.- Pago del precio al contado: Al firmar el contrato se pagará el precio pactado. En caso de existir cargas se descontará éste del precio.

3.- Pago aplazado: Se puede pactar esta modalidad, y la manera de hacer efectiva los pagos aplazados.

4.- Subrogación en la hipoteca: En el caso que la vivienda que se trata vender esté hipotecada, el comprador se puede subrogar en la carga preexistente, siempre y cuando el acreedor (Banco) esté al corriente y preste su consentimiento.

Trámites posteriores a la compra de una vivienda:

Adquirida la propiedad a través de escritura pública, se deberá realizar los siguientes trámites:

  1. Abono de los impuestos correspondientes.  Para ello, hay un plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura.
  2. Inscripción de la compra en el Registro de la Propiedad.

¿Puede un extranjero comprar una propiedad en España?

Para que un extranjero pueda comprar una vivienda o inmueble en España, debe solicitar un NIE que es un Número de Identificación de Extranjero. Dicho trámite puede realizarlo a través de un representante legal aquí en España, con un Poder Notarial para que ésta tercera persona pueda obtenerlo en su nombre con la finalidad de comprar una propiedad en España.

Para obtener la residencia en España, con la compra de una vivienda por importe de 500.000€, podrá obtener un visado de residencia en España.

Para poder obtener el visado se deberá acreditar haber adquirido la propiedad mediante un certificado del Registro de la Propiedad. Dicha inversión por importe de 500.000€ deberá ser libre de cargas, sin embargo, la parte que exceda de dicho importe sí que podrá estar gravaba.